다가구 주택, 선순위 임차보증금 확인서 발급과 필수 확인 사항

디딤돌 대출과 같은 전세 대출을 할 때 은행에서 요구하는 서류 중 하나 중 선순위확인서라는 것이 있습니다. 선순위 임차보증금 확인서라고 불리는 이 서류는 다가구 주택의 경우 혹시라도 집주인이 파산과 같은 일이 발생할 경우 내 돈을 안전하게 받을 수 있는지 따지는 매우 중요한 서류입니다. 또한 현재 이 다가구 주택에 거주하고 있는 거주인들과 전입세대열람의 내용이 일치하는지 확인하는 서류이기도 합니다. 이번 포스팅에서는 다가구 주택은 무엇인지, 다가구 주택 계약 시 유의 사항과 선순위 임차보증금 확인서 발급 방법, 그리고 다가구 주택에 전세 대출을 받을 때 확인해야 할 필수 확인 사항을 알아보겠습니다.

 

다가구 주택 선순위 임차보증금 확인서 발급과 필수 확인 사항

 

다가구 주택이란

아무래도 디딤돌 대출, HUG 등과 같은 전세 대출 이용시에 계약하게 되는 건물은 대부분 다가구 주택일 것입니다. 다가구 주택은 다세대 주택과는 달리 소유권이 1인으로 되어 있어 개별 등기가 불가능한 주택입니다. 공동 주택이 아닌 단독 주택으로 분류되며, 건축주가 어떻게 지었느냐에 따라서 다가구 주택이 될 수도 다세대 주택이 될 수도 있습니다. 이를 정확하게 알아보는 방법은 건축물대장을 떼어보는 것입니다.  또한 다가구 주택은 하나의 건물에 여러 개의 독립된 세대가 있는 형태로, 층수는 3개 층 이하이며, 19세대 이하가 들어갑니다.

 

다가구 주택 계약 시 유의 사항

다가구 주택에 전세 계약을 할 때 가장 먼저 보아야할 할 것이 바로 선순위 임대보증금입니다. 다가구 주택의 경우 여러 세대가 있더라도 집주인이 한명이기에 하나의 주택으로 보게 됩니다. 때문에 집주인이 대출을 받을 경우 다른 임차인들의 보증금이 한 번에 융자로 묶이게 됩니다. 그래서 다가구 주택 계약을 할 때는 본인보다 순위가 앞서는 임차인들의 보증금 금액을 확인해 보아야 합니다. 정말 만약의 경우 집주인의 파산 등으로 인하여 집이 경매로 넘어가는 문제가 발생했을 때, 전세 보증금을 변제받을 수 있는 금액을 판단할 수 있기 때문입니다. 

 

다가구 주택 선순위 임차보증금 확인서 발급과 필수 확인 사항

 

선순위 임차보증금 확인서 발급 방법

선순위 임차보증금 확인서를 발급 받기 전에 선순위 보증금을 확인해야 합니다. 먼저 집주인인 임대인의 동의를 받아야 하는데, 계약 전에는 불가능하고 계약을 진행한 후에 가능합니다. 그 후에 선순위 보증금은 주민센터나 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받아서 확인할 수 있습니다. 또 다른 방법으로는 부동산 중개인에게 물어보는 방법이 있습니다. 일반적으로 부동산 중개인은 해당 다가구 주택의 계약서를 가지고 있기에 확인이 가능합니다. 하지만 여러 군데의 부동산에서 거주자들이 계약을 했을 경우에는 힘든 방법입니다. 그래서 임대인에게 직접 세입자 별로 선순위 보증금이 얼마나 들어가 있는지 묻는 방법이 있습니다. 전세 대출을 위한 서류라고 말하면 임대인이 확인하여 줍니다. 이때 선순위 임차보증금 확인서를 직접 출력하여 작성한 뒤에 날인을 받아두면 됩니다.

 

선순위 확인서 양식

 

• 정리

- 선순위 임차보증금 확인서를 발급 받기 전에 선순위 보증금을 확인

- 선순위 보증금 확인은 계약 후에 가능

- 주민센터나 등기소 방문 후 확인 가능

- 계약을 진행한 부동산에서 확인 가능

- 집주인인 임대인에게 직접 문의 가능

- 임대인에게 문의 시에는 선순위 확인서 양식을 가지고 가서 작성

- 작성 후에는 반드시 날인

 

 

선순위 보증금 적정 금액

이렇게 선순위 보증금을 확인한 뒤에 이 금액이 안전한 적정 금액인지 어떻게 판단할 수 있는지 알아보겠습니다. 일반적으로 임차보증금과 선순위 보증금, 대출금(근저당 채권 최고액)을 전부 합했을 때 60% 이하가 안전하다고 합니다. 예를들어 보증금이 2억 일 때 선순위 보증금이 4억, 대출금이 1억이라면 총 7억이 됩니다. 주택 시세가 10억이라면 60%는 6억이기에 안전하다고 보기 힘듭니다. 반대로 12억이라면 60%가 7억 2천만 원이기에 이 정도면 안전하다고 볼 수 있습니다.

 

다가구 주택 선순위 임차보증금 확인서 발급과 필수 확인 사항

다가구 주택 확인 필수 사항

만약 다가구 주택에 전세 계약을 하게 된다면, 반드시 선순위 임차보증금 확인서에 작성된 선순위 보증금이 사실과는 다를 경우 계약을 무효로 한다는 특약을 넣어야 합니다. 이때 임대차 정보제공 요청서를 작성해서 받아두어야 합니다. 임대차 정보 제공 요청서는 이왕이면 주민센터에서 발급 받는 것을 추천합니다.

 

또한 다가구 주택에 전세 계약을 진행 중이라면 반드시 거주인 중에 외국인이 있는지 확인하여야 합니다. 외국인의 경우 선순위 임차보증금 확인서에는 들어갈 수 있으나, 은행에서 거주인을 확인하는 전입세대열람 서류에는 없을 가능성이 높습니다. 이때 선순위 임차보증금 확인서와 전입세대열람 서류를 은행에서 비교해 보고 해당 외국인의 이름이 일치하지 않으면 전세 대출에 문제가 발생할 수 있습니다. 때문에 집주인에게 반드시 외국인이 거주 중인지 확인하고, 주민센터에 방문하여 '외국인체류확인서'를 발급받아야 합니다. 저도 얼마 전 전세 대출 갱신 서류를 준비하다가 알게 된 것으로 원래 외국인은 전입세대열람 서류에 등재되지 않았습니다. 그런데 2023년 6월 15일 부로 외국인체류확인서 발급이 가능해지면서, 다행히 전세 대출 갱신을 할 수 있었습니다. 그러니 반드시 외국인이 체류 중인지 확인하시고, 만약 건물에 외국인이 체류한다면 '외국인체류확인서'를 주민센터에서 발급받으시길 바랍니다.

 

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